Por Florencia Arbeleche

Después de casi cinco años, los bancos retomaron en abril la oferta de créditos hipotecarios UVA y crece la expectativa por la recuperación del sector inmobiliario que viene sufriendo la crisis económica general, con una retracción histórica de operaciones producto de las restrictivas o nulas condiciones de los préstamos y las altas tasas de interés.

Con distintas condiciones, ya son 13 las entidades que se sumaron al mercado de financiamiento, que está disponible tanto para la adquisición de viviendas como para construcción y reformas, y que se traduce, además, en un alivio para las familias que buscan acceder a una casa propia.

Los créditos hipotecarios UVA son préstamos que se ajustan mensualmente por el índice de inflación y, por lo tanto, tienen una cuota inicial baja. Algunos de los bancos, como el Ciudad de Buenos Aires y el Banco Nación ofrecen también un seguro anti inflación que consiste en la posibilidad de extender el plazo original del crédito en hasta un 25% del monto total en caso de que el valor de la cuota exceda el 10% del Coeficiente de Variación de Salarios.

"Un mercado de financiamiento a la vivienda desarrollado y sostenible genera, como consecuencia directa del aumento de proyectos, un aumento de la inversión en vivienda y del empleo. Fomenta la canalización de recursos hacia obras pequeñas, ampliaciones, refacciones, etc. En cuanto al crédito hipotecario, dado que los proyectos deben cumplir con ciertos requisitos, impulsa también la registración en el mercado laboral de la construcción, que es uno de los sectores con mayor informalidad", subraya un pormenorizado análisis del sector realizado por los especialistas de Tejido Urbano sobre el impacto de los créditos hipotecarios en la economía.

Por otro lado, según sostiene ese trabajo, el crédito hipotecario facilita la rotación del stock de vivienda: "Este proceso es esencial para la mejora generalizada de la calidad habitacional. Inicialmente, los tenedores del crédito hipotecario adquirirán una nueva vivienda, ya sea comprada o construida", se destaca.

"La consecuencia directa de esto es una mejora transversal de la situación habitacional de todos los hogares involucrados.  Pero, además, genera un efecto multiplicador en el sector abocado a esta etapa final, compuesto por escribanos, corredores inmobiliarios, arquitectos, diseñadores de interiores y los productores de equipamiento de la vivienda", agrega el informe de Tejido Urbano.

¿Qué tan importante es el crédito?

El crédito hipotecario tiene un impacto directo y concreto en la dinámica del mercado inmobiliario. En rigor, cuando hay crédito, se mueve más el mercado. "Una manera de ver esto es cómo se relaciona la cantidad de transacciones según cuán relevante haya sido el crédito hipotecario. Si bien no hay información oficial y pública de la cantidad de transacciones realizadas con créditos hipotecarios nuevos, sí hay de las transacciones realizadas con hipotecas, que son un indicador casi perfecto", mencionan los especialistas.

A medida que aumenta la incidencia del crédito, aumenta la cantidad de operaciones en el mercado. En Mendoza, por ejemplo, cuando en un año determinado más del 20% de las operaciones son con una hipoteca, el volumen de operaciones es 14% mayor al promedio. Mientras que en la provincia de Buenos Aires, el efecto es similar: cuando más del 5% de las operaciones son con hipoteca, el volumen promedio aumenta 3% pero, cuando el 15% o más de las operaciones son con hipoteca, el volumen promedio aumenta 13%.

El trabajo de Tejido Urbano señala que en Tucumán la relevancia es más clara, porque es más progresiva, al igual que en CABA. Los años con más del 20% de las operaciones hechas con hipoteca tienen, en promedio, 20% y 29% más operaciones que el promedio, para Tucumán y CABA, respectivamente.

Por último, el informe destaca que en el caso del mercado porteño, si se toma como referencia el promedio de los años con menos de 5% de hipotecas, el aumento es todavía mayor: en promedio, en el periodo 2002-2023, se realizaron 50.707 operaciones. En tanto que el promedio en los años con menos de 5% de hipotecas (2002, 2022 y 2023) es de 43.500, aproximadamente, mientras que el promedio en los años con más de 20% (2007, 2008, 2017 y 2018) es superior a las 65.500 operaciones. 

Fuente: Mdzol