El sector inmobiliario anticipó que los alquileres volverán a subir y se retraerá la oferta, debido a la reglamentación de la AFIP, que estableció que los contratos deben registrarse ante el organismo. Sin embargo, economistas y tributaristas consultados por PáginaI12 aseguran que el aumento ya fue trasladado en 2020, tras la aprobación de la Ley de Alquileres, donde los alquileres subieron en un año el doble que la inflación. En la práctica, blanquear un contrato de un dos ambientes, que es el departamento con mayor oferta, le implica a un propietario tener que pagar 500 pesos por mes.
"En la medida que registrar un contrato en la AFIP genere un costo adicional no contemplado originalmente por el propietario, como el pago de bienes personales, monotributo o gestión, lo más probable es que se traslade ese costo al precio del alquiler", aseguró a PáginaI12 José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. De cuánto será el porcentaje, es difícil de establecer, según el arquitecto: "El límite siempre lo pone la capacidad de pago de la demanda de alquileres para cada tipo y localización de la propiedad".
En casos de haber aumentos, éstos no podrán aplicarse a los contratos ya firmados desde el primero de julio pasado, dado que se actualizarán anualmente por un indicador que publica el Banco Central. Pero si podrían trasladarse a contratos nuevos o renovaciones.
"La medida va a perjudicar y por eso va a retraer la oferta,", anticipó Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad. El empresario cuestionó que se aplique el registro de contratos junto con el decreto que mantiene congelados los precios de los alquileres desde hace casi un año: "Si tengo un inquilino que hace 12 meses que no me paga, ¿Cómo hago para pagar ingresos brutos o impuesto a las ganancias, aunque no haya percibido los alquileres?", se preguntó.
Por el contrario, Eva Sacco, economista e investigadora del centro CEPA, explicó que el 80 por ciento de los alquileres está en la informalidad, por lo que registrarlo en la práctica puede implicar "un impuesto nuevo" para el propietario. Sin embargo, el traslado de ese costo al inquilino va a depender de qué porcentaje de los dueños tienen que finalmente que tributar. "Hoy lo desconocemos", afirmó Sacco. Y además, va a depender de la "elasticidad de la demanda, y hasta qué punto los inquilinos pueden seguir absorbiendo aumentos y los atrasos salariales", agregó.
El año pasado, según Zonaprop, los alquileres subieron 62 por ciento. "Los aumentos que se dieron en los últimos meses fueron reacciones anticipadas frente a la ley por la mayor duración de los contratos y el nuevo índice de incrementos", agregó la investigadora. Por otro lado, Sacco explicó que en los casos donde los dueños tienen pocas propiedades, facturarlas tiene un costo impositivo bajo.
En el caso de blanquear una relación de alquiler, al propietario se le suman dos impuestos: ganancias e ingresos brutos. El tributarista Sebastián Domínguez explicó a este diario que la forma "más práctica y con menor costo" es adherirse al monotributo y facturar, para no tener que hacer una declaración de ganancias anual. De tratarse de un jubilado o trabajador en relación de dependencia, sólo tiene que pagar el componente impositivo del monotributo, y no la obra social ni los aportes. De facturar un alquiler de 30 mil pesos por mes, que es el promedio de un dos ambientes en la Ciudad, deberá facturar 360 mil pesos al año, lo que lo ubica en la categoría C, y deberá pagar 556 pesos por mes de monotributo.
Luego deberá pagar los ingresos brutos, pero desde este año, la Ciudad de Buenos Aires eximió del pago de este impuesto a los alquileres de hasta 30 mil pesos. Por lo que en este ejemplo, blanquear la relación de alquiler tiene un costo extra de 556 pesos. En el caso de alquileres por encima de 30 mil pesos, se suma ingresos brutos con el 1,5 por ciento del monto del alquiler, para el caso de la Ciudad, dado que en otras provincias es distinto. "Los problemas se dan cuando una persona que paga ganancias se le suma el alquiler y queda gravado con la alícuota máxima, del 35 por ciento, y a eso le sumas ingresos brutos y bienes personales la rentabilidad que le queda es baja", concluyó Domínguez.